Развлекательная составляющая ТРЦ формирует потоки, а эти потоки уже используют другие арендаторы, - Виктор Оборский, UTG

Сейчас трудно себе представить хороший торговый центр без развлекательной составляющей, ради которой торговый объект посещают целыми семьями. И чем больше ТЦ – тем больше должно быть в нем возможностей  для досуга (если не считать таковым еще и шопинг). О ситуации и  тенденциях в развлекательном сегменте ТЦ в интервью Trademaster.ua рассказывает  Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

- Какие тенденции в развлекательном сегменте ТЦ Вы бы могли отметить?

- Развлекательный сегмент сейчас эволюционирует и переходит на достаточно новый качественный уровень развития. Новые проекты в развлекательных центрах уходят от привычных типичных развлечений, долгое время доминирующих на рынке, таких, как кинотеатры, боулинги, катки, батутные парки в сторону современных технологичных и развлечений с концепцией edutainment – развлечение и обучение в одном. Примерами этому могут быть детские парки профессий, которых в Киеве уже два. Также примерами этому могут быть крытые парки развлечений, которые включают полноформатные аттракционы, не только игровые автоматы, как это было раньше, а полноформатные аттракционы, американские горки, башни падения и прочие вещи на большой площади, исчисляемой десятками тысяч метров, что является, по сути, совершенно новым подходом на развлекательном рынке.

Из тенденций также хотелось отметить, что развлечения как сами по себе, в отдельно стоящем здании чаще всего не самодостаточны и не могут обеспечить разумные сроки окупаемости в силу экономики этого бизнеса. Были и сейчас есть проекты развлекательных центров, которые создавались как центры сами по себе, без дополнительных функций, прежде всего, торговой функции, но, к сожалению, в большинстве случаев это было либо убыточно либо с очень длительным периодом возврата инвестиций. Поэтому сейчас идет тенденция к тому, что развлечения соседствуют с торговой составляющей, и мы видим этот эффект синергии в новых проектах региональных и суперрегиональных ТЦ, где развлекательный компонент является обязательным потокогенерирующим якорем, якорем альтернативного посещения, то есть, тем элементом, который формирует лицо торгового центра и является магнитом для его посетителей, а также для арендаторов.

- Какие в текущий момент развлекательные составляющие считаются обязательными для ТРЦ? От каких факторов это зависит?

- По-прежнему, широкое распространение на рынке развлекательных услуг занимают кинотеатры. На нашем рынке работают операторы кинотеатров, сетевые бизнесы, которые присутствуют практически во всех качественных торговых центрах. Дополняют кинотеатры чаще всего боулинги. Боулинг в последнее время стал бизнесом торговых центров. К сожалению, операторов боулингов, которые могут выступать арендаторами ТРЦ, а не только предоставлять услуги управления, сейчас практически нет. Поэтому, для развлекательного сегмента многие компоненты развлечений изначально являются бизнесом инвесторов или девелоперов торгового центра. Кинотеатры, боулинги, катки/роллердромы, детские развлекательные центры – вот, пожалуй, основной набор развлечений типичного крупного ТЦ.

Зависит это, прежде всего, от готовности инвестировать, потому что все развлечения – это, как правило, низкодоходный бизнес. Если они в аренде, они платят небольшую арендную ставку плюс процент от товарооборота. Безусловно, они не очень требовательны к локации в торговых центрах, потому что сами являются якорями и генерируют трафик. Ими можно заполнить третьи этажи, низко ликвидные площади и т.п. Из факторов, какие развлечения должны быть в торговых центрах, следует исходить, прежде всего, из платежеспособного спроса на развлечения в данной локации, которые характеризуются потребительскими предпочтениями целевой аудитории, конкурентного окружения, инвестиционной стратегии девелопера. И от того, насколько этот компонент может или должен быть арендным либо собственным бизнесом девелопера. Набор этих факторов и комбинирует правильный микс развлечений.  

- Насколько выгодно сейчас размещать развлечения в ТРЦ?

- В этом контексте хочется сказать, что, если бы можно было от этого отказаться и не размещать, то, конечно, лучше не размещать, но так не бывает. Потому что денег они приносят мало, если арендный бизнес, если собственный бизнес, то это тоже небольшие доходы и длительный период возврата. Это капиталоемкий бизнес даже на условиях аренды. Например, для кинотеатра есть техническое задание, которое собственник ТЦ должен выполнить, особенный конструктив помещения. Здесь речь идет о цифре с шестью нулями в гривнах. Если мы говорим о собственном крытом современном развлекательном центре, то это уже миллионы долларов инвестиций.

Плюсы развлечения – это эмоции и это удовольствие, что, в отличие от шопинга, невозможно получить онлайн. То есть, посещение кинотеатра  – это атмосфера и событие. То же касается боулинга, катка, а особенно полноформатных аттракционов. Поэтому, развлечения предоставляют человеку некий experience и эмоции, которые еще долгое время будут являться важным фактором, противопоставляющим оффлайн-торговлю онлайн-торговле. То есть, это альтернативный повод, почему люди должны прийти в торговый центр.

Развлекательная составляющая формирует потоки, а эти потоки уже используют другие арендаторы, которые ими «питаются» и соответственно готовы платить более высокие арендные платы, что является некоторой компенсацией наличия якоря в составе ТЦ.

Поэтому, выгода – это вопрос комплексный. Здесь нужно соотносить форматы развлечений с занимаемой площадью. В современных региональных ТРЦ площадь зоны развлечений может занимать от 15% до 30%.

Очевидно, нет смысла ставить кинотеатр в микрорайонный торговый центр. Здесь должен быть некий разумный баланс видов, типов, площадей развлечений относительно формата ТЦ,  потребительских предпочтений и конкуренции в зоне охвата.

- Есть ли на рынке развлечений конкуренция?

- Среди типичных форматов развлечений она присутствует. Среди новых форматов развлечений, таких, как детские парки профессий, она уже имеет место быть. Среди новых типов развлечений, таких, как крытые парки развлечений с аттракционами, пока еще ее нет. Но она, согласно тем проектам, которые заявлены, в ближайшей перспективе тоже будет появляться. Безусловно, это конкурентная ниша. Но особенность этого сегмента в том, что повторить успешные примеры развлечений не всегда представляется возможным, даже при наличии необходимого объема инвестиций, потому что там есть свои ноу-хау, технологии, этим нужно правильно управлять и т.п.. И, конечно же, бюджеты, которые иногда исчисляются десятками миллионов долларов. Они являются посильными только для очень амбициозных девелоперов, потому что чаще всего, такие РЦ это собственный бизнес девелопера.

- Насколько развлекательная составляющая позволяет увеличить трафик ТРЦ?

- Позволяет существенно, именно поэтому она там и присутствует. Поэтому все финансовые тяготы и хлопоты управления инвестор на себя берет, чтобы обеспечить уникальность ТЦ, обеспечить ему якорь, который будет генерировать трафик. Тут зависит уже от компонента. Каток или роллердром может генерировать до 500 человек в операционный день, боулинг может генерировать до 1000, кинотеатр может генерировать несколько тысяч посетителей, большой развлекательный центр до 10 000 посетителей за операционный день. Это количество, которое уже сравнимо с крупным продуктовым гипермаркетом.

- Для каких ТРЦ важен детский функционал?

- Любой ТРЦ, если он не специализированный, если он не является торговым центром мебели или электроники, к примеру, ориентирован на семейный шопинг и досуг. Поэтому наличие детских развлечений является эффективным дополнением семейного шопинга, местом проведения досуга, а также якорем для детской группы товаров: одежды, обуви, аксессуаров, игрушек и всего, что представляют сопутствующие в этом бизнесе товарные группы. Плюс это расширяет целевую аудиторию торгового центра. Дети, как правило, не ходят сами, они ходят с родителями. А родители в процессе посещения детских развлечений приобщаются к торговому центру. Даже если они ничего не купят, ознакомятся с его наполнением, торговым предложением и в следующий раз придут купить, если их что-то заинтересует. 

- Какие развлечения наиболее и менее часто используются в торговых центрах?  

- Кинотеатр – 1-й по популярности, дальше детский развлекательный центр, потом боулинг, потом каток/роллердром. Реже аквапарки, городки профессий, экспераментариумы, океанариумы/аквариумы, музеи, театры, выставки прочее. 

Причины связаны, прежде всего, с тем, что это арендный бизнес или собственный, конкуренцией, предпочтениями ЦА, форматом ТЦ – наличие площадей, концепция и т.п.

- Каких элементов развлекательной составляющей ТРЦ на украинском рынке еще нет?

- На самом деле, с выходом на рынок Киева новых проектов мегамоллов, можно говорить о том, что виды развлечений в столичных ТЦ будут соответствовать лучшим зарубежным объектам. Но, безусловно, этот активный быстро развивающийся и технологичный сегмент не стоит на месте, и сейчас тренд формируют аттракционы виртуальной реальности нового поколения, которые со временем будут представлены и в Украине.

ТЕКСТ: Юрий ГРИГОРЕНКО

Портал о розничной и оптовой торговле TradeMaster.UA

Присоединяйтесь к профессионалам торговли на нашей странице FB